GFA Là Gì? Tại Sao Lại Cần Biết Khi Thuê Văn Phòng?
Trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng, GFA (Gross Floor Area) là thuật ngữ quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, pháp lý và thiết kế dự án. Hiểu rõ GFA là gì giúp nhà đầu tư, kiến trúc sư và người thuê văn phòng đưa ra quyết định chính xác, tránh rủi ro tài chính.
Trong bài viết này, Leaspec giải thích chi tiết về GFA, cách tính GFA theo chuẩn mới nhất 2025, đồng thời cung cấp ví dụ thực tế để bạn áp dụng khi thuê văn phòng.
Tóm tắt nội dung
Tìm Hiểu Về GFA Là Gì?
GFA Là Gì? Định Nghĩa GFA (Gross Floor Area) Theo Chuẩn Quốc Tế Và Việt Nam
GFA hay diện tích sàn tổng là tổng diện tích sàn của tòa nhà, đo từ mặt ngoài của tường bao bên ngoài. Theo chuẩn quốc tế như RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), GFA bao gồm tất cả không gian có mái che, kể cả tường, cột, hành lang, nhưng không tính các khoảng trống như giếng trời hay khu vực không có mái che.
GFA Là Gì?
Tại Việt Nam, GFA được quy định trong Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01-1:2021/BXD). GFA thường được tính để xác định hệ số sử dụng đất (FAR), chi phí xây dựng và giá thuê/mua bất động sản. Ví dụ, trong các dự án văn phòng, GFA là cơ sở để chủ đầu tư định giá thuê.
GFA Là Gì? Sự Khác Nhau Giữa GFA, NFA, Diện Tích Sử Dụng Và Diện Tích Xây Dựng
Sự Khác Nhau Giữa GFA, NFA
-
GFA (Gross Floor Area): Tổng diện tích sàn, bao gồm tường ngoài, hành lang, thang máy, khu vực kỹ thuật.
-
NFA (Net Floor Area): Diện tích sử dụng thực tế, loại trừ tường, cột, hành lang chung, thang máy. NFA thường nhỏ hơn GFA 15-30%.
-
Diện tích sử dụng (Usable Area): Không gian thực tế mà người thuê sử dụng, như phòng làm việc, phòng họp, không tính khu vực chung.
-
Diện tích xây dựng: Diện tích mặt sàn tiếp xúc trực tiếp với đất, thường nhỏ hơn GFA vì không bao gồm các tầng trên.
Hiểu sự khác biệt này giúp bạn so sánh giá thuê văn phòng chính xác hơn, tránh nhầm lẫn khi ký hợp đồng.
GFA Là Gì? GFA Được Sử Dụng Trong Những Trường Hợp Nào?
GFA được áp dụng trong:
-
Quy hoạch đô thị: Xác định mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất (FAR).
-
Thiết kế kiến trúc: Tính toán không gian, chi phí vật liệu, nhân công.
-
Bất động sản: Định giá thuê/mua, tính thuế, lập hồ sơ pháp lý.
-
Quản lý dự án: Theo dõi tiến độ, tối ưu hóa chi phí xây dựng.
Đặc biệt, khi thuê văn phòng, GFA ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê, vì chủ đầu tư thường dựa vào GFA để tính giá trên mỗi mét vuông.
Xem thêm: Giá Net Là Gì? Các Thuật Ngữ Giá Thuê Văn Phòng Cần Nắm
GFA Là Gì? Cách Tính GFA Mới Nhất 2025
GFA Là Gì? Công Thức Tính GFA Chuẩn
Công Thức Tính GFA
Công thức cơ bản để tính GFA:
GFA = Tổng diện tích sàn các tầng (đo từ mặt ngoài tường bao) – Các khu vực được loại trừ.
Bước tính GFA:
-
Đo chiều dài và chiều rộng mặt ngoài tường bao của từng tầng.
-
Nhân chiều dài với chiều rộng để tính diện tích sàn mỗi tầng.
-
Cộng diện tích tất cả các tầng.
-
Trừ đi các khu vực không tính vào GFA (nếu có).
GFA Là Gì? Các Yếu Tố Được Tính Và Không Được Tính Vào GFA
Bao gồm trong GFA:
-
Tường ngoài, cột, vách ngăn.
-
Hành lang, sảnh, thang máy, cầu thang.
-
Không gian kỹ thuật (phòng máy, điều hòa).
-
Ban công, lô gia có mái che.
Không bao gồm trong GFA:
-
Giếng trời, khoảng trống không có mái che.
-
Bãi đỗ xe ngoài trời, lối đi bộ.
-
Khu vực mái che không cố định (mái di động).
-
Tầng hầm dành riêng cho đỗ xe (theo QCVN 01-1:2021/BXD).
GFA Là Gì? So Sánh GFA Theo Quy Chuẩn Cũ Và Mới (2025)
Năm 2025, Việt Nam cập nhật quy chuẩn xây dựng, ảnh hưởng đến cách tính GFA:
-
Quy chuẩn cũ (trước 2025): Tầng hầm đa năng (kết hợp đỗ xe và thương mại) thường được tính vào GFA. Ban công không mái che đôi khi được tính tùy địa phương.
-
Quy chuẩn mới (2025): Tầng hầm chỉ dùng để đỗ xe được loại trừ khỏi GFA. Ban công không mái che thống nhất không tính vào GFA, đảm bảo minh bạch trong tính toán.
Sự thay đổi này giúp giảm chi phí pháp lý cho chủ đầu tư, đồng thời tạo sự nhất quán khi tính chi phí thuê văn phòng.
GFA Là Gì? Ví Dụ Thực Tế Tính GFA
Dự Án Nhà Ở Tính GFA Như Thế Nào?
Giả sử một tòa nhà chung cư 10 tầng, mỗi tầng có diện tích sàn đo từ mặt ngoài tường là 1.000 m². Tòa nhà có tầng hầm 800 m² dùng để đỗ xe và giếng trời 50 m² mỗi tầng.
Cách tính:
-
Diện tích sàn các tầng: 1.000 m² x 10 = 10.000 m².
-
Trừ giếng trời: 50 m² x 10 = 500 m².
-
Tầng hầm đỗ xe: Không tính vào GFA.
-
GFA = 10.000 m² – 500 m² = 9.500 m².
Dự Án Văn Phòng Hoặc Trung Tâm Thương Mại
Một tòa nhà văn phòng 20 tầng, diện tích sàn mỗi tầng 1.500 m², có 2 tầng hầm đỗ xe (2.000 m²), sảnh chính 200 m², và hành lang chung 300 m² mỗi tầng.
Cách tính:
-
Diện tích sàn các tầng: 1.500 m² x 20 = 30.000 m².
-
Sảnh chính, hành lang: Được tính vào GFA.
-
Tầng hầm đỗ xe: Không tính vào GFA.
-
GFA = 30.000 m².
Xem thêm: Top Dự Án Trên Tạp Chí Office Snapshot Của Công Ty Thiết Kế Văn Phòng TPHCM Uy Tín
GFA Là Gì? Sai Lầm Thường Gặp Khi Tính GFA Và Cách Tránh
-
Sai lầm 1: Tính cả bãi đỗ xe ngoài trời vào GFA.
Khắc phục: Kiểm tra quy chuẩn địa phương, loại trừ khu vực không có mái che. -
Sai lầm 2: Bỏ sót hành lang, thang máy.
Khắc phục: Sử dụng phần mềm thiết kế như Revit hoặc RoomSketcher để đo chính xác. -
Sai lầm 3: Nhầm lẫn GFA với NFA là gì.
Khắc phục: Đối chiếu bản vẽ với định nghĩa GFA trong QCVN.
GFA Là Gì? Ứng Dụng GFA Khi Thuê Văn Phòng
GFA Ảnh Hưởng Đến Thiết Kế Và Chi Phí Thuê Như Thế Nào?
Khi thuê văn phòng, GFA quyết định giá thuê trên mỗi mét vuông. Ví dụ, một tòa nhà có GFA 10.000 m², giá thuê 30 USD/m²/tháng, tổng chi phí thuê sẽ là 300.000 USD/tháng. Tuy nhiên, diện tích sử dụng thực tế (NFA) thường nhỏ hơn, khiến chi phí trên mỗi mét vuông sử dụng cao hơn dự tính.
GFA cũng ảnh hưởng đến thiết kế nội thất. Văn phòng có GFA lớn nhưng hành lang, sảnh chiếm nhiều diện tích sẽ giảm không gian làm việc thực tế, gây bất lợi cho doanh nghiệp.
GFA Là Gì? Cách Các Chủ Đầu Tư Sử Dụng GFA Để Định Giá Văn Phòng
Cách Các Chủ Đầu Tư Sử Dụng GFA Để Định Giá Văn Phòng
Chủ đầu tư thường sử dụng GFA để:
-
Tính giá thuê, tối ưu hóa lợi nhuận.
-
Phân bổ chi phí vận hành (điện, nước, bảo trì) dựa trên tỷ lệ GFA.
-
Quảng cáo diện tích tòa nhà, thu hút khách thuê.
Tuy nhiên, một số chủ đầu tư có thể cố tình làm mờ ranh giới giữa GFA và NFA, khiến người thuê hiểu sai về diện tích sử dụng.
Xem thêm: Khám Phá Xu Hướng Nội Thất Văn Phòng Hiện Đại
GFA Là Gì? Lưu Ý Khi So Sánh Giá Thuê Giữa Các Tòa Nhà Có GFA Khác Nhau
-
So sánh NFA thay vì GFA: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ chi tiết, xác định diện tích sử dụng thực tế.
-
Kiểm tra hợp đồng thuê: Đảm bảo giá thuê dựa trên NFA hoặc có điều khoản rõ ràng về GFA.
-
Tham khảo quy chuẩn địa phương: Một số khu vực có cách tính GFA khác nhau, ảnh hưởng đến chi phí.
-
Sử dụng công cụ hỗ trợ: Phần mềm như RoomSketcher giúp đo đạc GFA, NFA chính xác, tránh tranh cãi.
GFA là yếu tố cốt lõi trong xây dựng và bất động sản, đặc biệt khi thuê văn phòng. Hiểu rõ GFA là gì giúp bạn tối ưu chi phí, tránh rủi ro pháp lý. Hãy kiểm tra kỹ bản vẽ, tham khảo quy định địa phương hoặc liên hệ chuyên gia để đảm bảo tính toán chính xác.
Bạn đang tìm kiếm văn phòng phù hợp? Theo dõi bản tin Leaspec để không bỏ qua những kiến thức thuê văn phòng hữu ích.
Leaspec – Đối tác cho thuê văn phòng hàng đầu
- Địa chỉ: Số 25 đường 34, phường An Khánh, Tp. Thủ Đức, TPHCM
- Hotline: 0916 801 881
- Email: info@leaspec.com
- Website: https://leaspec.com
- Fanpage: https://www.facebook.com/leaspecvn/
