NFA Là Gì? Hướng Dẫn Cách Tính NFA Chuẩn Nhất 2025

Trong thị trường bất động sản và xây dựng hiện nay, các chỉ số diện tích như NFA (Net Floor Area) ngày càng được quan tâm. Tuy nhiên, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa NFA là gì và GFA (Gross Floor Area), dẫn đến sai sót khi thuê mặt bằng, thiết kế dự án hoặc lập hồ sơ pháp lý.

Trong bài viết này, Leaspec sẽ giải thích rõ ràng khái niệm NFA, hướng dẫn cách tính NFA theo tiêu chuẩn mới nhất 2025, đồng thời cung cấp thông tin hữu ích để tối ưu hóa quyết định đầu tư hoặc thiết kế.

Tìm Hiểu Về NFA Là Gì?

NFA là gì? Định nghĩa NFA theo tiêu chuẩn mới nhất

NFA hay Net Floor Area là diện tích sàn sử dụng thực tế của một không gian, không bao gồm các khu vực như tường, cột, cầu thang chung, hành lang công cộng, toilet chung hoặc khu kỹ thuật.

Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCVN) cập nhật năm 2025, NFA được xác định là phần diện tích có thể sử dụng trực tiếp cho mục đích chính của công trình, ví dụ như làm việc, kinh doanh hoặc sinh hoạt.

Ví dụ, trong một văn phòng cho thuê, NFA là diện tích mà doanh nghiệp có thể bố trí bàn ghế, thiết bị, không tính các khu vực như hành lang thang máy hay nhà vệ sinh chung. 

NFA là gì? Tại sao NFA quan trọng trong bất động sản và xây dựng?

NFA đóng vai trò cốt lõi trong nhiều khía cạnh:

• Định giá thuê/mua bất động sản: Giá thuê văn phòng, mặt bằng thương mại thường dựa trên NFA, giúp khách hàng tính toán chi phí chính xác.

• Tối ưu thiết kế: Kiến trúc sư sử dụng NFA để bố trí không gian hiệu quả, đảm bảo công năng sử dụng tối đa.

• Hồ sơ pháp lý: NFA là cơ sở để lập báo cáo diện tích sử dụng trong xin cấp phép xây dựng hoặc nghiệm thu công trình.

• So sánh dự án: Nhà đầu tư dựa vào NFA để đánh giá hiệu quả sử dụng mặt bằng giữa các bất động sản.

NFA là gì? So sánh NFA và GFA (Gross Floor Area)

GFA là tổng diện tích sàn xây dựng, bao gồm cả tường, cột, hành lang, cầu thang, khu kỹ thuật và các khu vực chung. Sự khác biệt chính giữa NFA và GFA là gì nằm ở phạm vi tính toán:

Phân biệt với diện tích thông thủy và diện tích tim tường

• Diện tích thông thủy: Là diện tích sử dụng thực tế, tính từ mép trong của tường bao quanh không gian (thường áp dụng cho căn hộ chung cư). NFA có thể tương đồng với diện tích thông thủy trong một số trường hợp, nhưng không phải lúc nào cũng giống nhau, đặc biệt với văn phòng hoặc mặt bằng thương mại.

• Diện tích tim tường: Tính toàn bộ diện tích bao gồm cả tường và cột, gần giống GFA nhưng thường áp dụng cho căn hộ hoặc nhà ở.

Ví dụ minh họa dễ hiểu

Giả sử một văn phòng có tổng diện tích sàn (GFA) là 500 m², trong đó:

• Tường, cột, hành lang chung: 100 m².

• Toilet chung, khu kỹ thuật: 50 m².

• Diện tích sử dụng thực tế (NFA): 500 – 100 – 50 = 350 m².

NFA Là Gì? Hướng Dẫn Cách Tính NFA Đúng Chuẩn 2025

NFA là gì? Công thức tính NFA phổ biến

Công thức cơ bản để tính NFA:

NFA = Tổng diện tích sàn (GFA) – (Diện tích tường/cột + Diện tích khu vực chung + Diện tích khu kỹ thuật)

Ví dụ, một trung tâm thương mại có GFA 10.000 m², trong đó:

• Tường, cột: 1.500 m².

• Hành lang, thang máy, toilet chung: 2.000 m².

• Khu kỹ thuật: 500 m².

NFA = 10.000 – (1.500 + 2.000 + 500) = 6.000 m².

Xem thêm: Giá Net Là Gì? Các Thuật Ngữ Giá Thuê Văn Phòng Cần Nắm

NFA là gì? Cách đo NFA trong thực tế

1. Xác định bản vẽ mặt bằng: Sử dụng bản vẽ kiến trúc để xác định ranh giới các khu vực sử dụng thực tế.

2. Loại bỏ khu vực không sử dụng: Đánh dấu tường, cột, hành lang, cầu thang, toilet chung, khu kỹ thuật.

3. Đo đạc thực tế:

   • Đối với nhà phố: Đo diện tích sàn sử dụng, trừ cầu thang và khu vệ sinh chung.

   • Đối với văn phòng: Đo diện tích từ mép trong của tường bao quanh, không tính hành lang thang máy.

   • Đối với trung tâm thương mại: Phân chia từng gian hàng, trừ khu vực công cộng.

4. Sử dụng công cụ hỗ trợ: Các phần mềm như AutoCAD, Revit hoặc Công cụ tính NFA tự động cho kiến trúc sư giúp đo đạc chính xác.

NFA là gì? Các yếu tố ảnh hưởng đến NFA

• Tường và cột: Độ dày tường ảnh hưởng đến diện tích bị loại trừ.

• Cầu thang chung: Thang bộ, thang máy trong khu vực công cộng không được tính vào NFA.

• Toilet chung: Nhà vệ sinh công cộng trong trung tâm thương mại hoặc tòa nhà văn phòng không thuộc NFA.

• Khu kỹ thuật: Phòng máy, trạm điện, khu điều hòa trung tâm bị loại khỏi NFA.

Xem thêm: Dự Toán Chi Phí Trong Thi Công Văn Phòng

NFA Là Gì? Ứng Dụng Của NFA Trong Thực Tế

Tính giá thuê văn phòng dựa trên NFA

Giá thuê văn phòng thường được tính theo đơn giá/m² NFA. Ví dụ, một văn phòng tại TP.HCM có NFA 200 m², giá thuê 20 USD/m²/tháng, chi phí thuê văn phòng là:

200 m² x 20 USD/m² = 4.000 USD/tháng

Xem thêm: Báo Giá Thiết Kế Thi Công Văn Phòng Trọn Gói

Tối ưu diện tích sử dụng khi thiết kế mặt bằng

Kiến trúc sư có thể tối ưu NFA bằng cách:

• Giảm diện tích tường ngăn không cần thiết.

• Tích hợp không gian đa năng (văn phòng kết hợp khu họp).

• Sử dụng nội thất thông minh để tiết kiệm diện tích.

NFA trong thủ tục xin cấp phép xây dựng, nghiệm thu

NFA là chỉ số quan trọng trong:

• Xin cấp phép xây dựng: Đảm bảo diện tích sử dụng thực tế tuân thủ quy hoạch.

• Nghiệm thu công trình: Xác minh diện tích sử dụng thực tế khớp với bản vẽ thiết kế.

• Quy định pháp lý: Theo Luật Xây dựng 2025, NFA phải được báo cáo chi tiết trong hồ sơ.

NFA là chỉ số quan trọng giúp nhà đầu tư, kiến trúc sư và doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí và hiệu quả sử dụng không gian. Hiểu rõ NFA là gì và cách tính NFA theo tiêu chuẩn 2025 giúp bạn đưa ra quyết định chính xác khi thuê/mua bất động sản, thiết kế dự án hoặc lập hồ sơ pháp lý.

Hãy áp dụng kiến thức này ngay hôm nay hoặc liên hệ với Leaspec để được tư vấn chuyên sâu.

Leaspec – Đối tác cho thuê văn phòng hàng đầu

• Địa chỉ: Số 25 đường 34, phường An Khánh, Tp. Thủ Đức, TPHCM
• Hotline: 0916 801 881
• Email: info@leaspec.com
• Website: https://leaspec.com
• Fanpage: https://www.facebook.com/leaspecvn/